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23省份推出今年老旧小区改造计划 部分地区改造范围扩大
在2020年的政府工作报告中,老旧小区被纳入到既促消费惠民生又调结构增后劲的两新一重建设中,提出要新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持...
2020-06-11中泽集团 浏览(22)

2020年的政府工作报告中,老旧小区被纳入到既促消费惠民生又调结构增后劲的“两新一重”建设中,提出要新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持管网改造、加装电梯等,发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务。

在这一背景下,各地开始加速老旧小区改造的工作推进。21世纪经济报道记者近日统计发现,已有23个省份发布了2020年老旧小区改造相关的工作计划,从改造内容、改造范围、改造资金来源、产业链等多个方面,推进相关工作。

开展新一轮摸底调查

根据住建部初步统计,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。

2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,相比2019年的1.9万个小区、约352万户居民增加一倍。根据21世纪经济报道记者的不完全统计,截至6月初,已有23个省份发布了2020年老旧小区改造的工作计划。

尽管414日的国务院常务会议强调,老旧小区改造的重点是2000年底前建成的住宅区,但在地方的计划中,标准则并不完全一样,一些省份扩大了改造范围。

《福建省老旧小区改造技术导则(征求意见稿)》中提出,老旧小区改造的范围是“2000年前建成、主体结构安全、公共基础设施缺失影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的城市、县城(城关镇)老旧住宅小区”,但该文件同时提出,要“同步改造2010年前建成的部分基础设施不完善的小区、街区和片区”。

山东3月公布的《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》,则将老旧小区的时间标准划定在20051231日以前,并提出了到“十四五”末,在确保完成2000年前建成的老旧小区改造基础上,力争基本完成2005年前建成的老旧小区改造任务。

除了“改哪些”,在“怎么改”的问题上,各地也有不同的政策出炉,但多数是按照基础类、完善类和提升类三类进行布置。

安徽省今年计划改造老旧小区871个,涉及住户25.9万户。按照计划,其“基本型”改造主要是优先补齐小区功能短板,拆除违建,解决供水、排水、供气、供电、道路、通信(含光纤入户)、停车等需求;“完善型”则主要是加装电梯、房屋维修改造、配套停车场及充电桩、活动设施、物业服务、智慧安防设施等;而“提升型”则主要针对公共服务和公共环境,包括增设社区养老、托幼、医疗、家政、体育设施、智能信包(快件)箱等便民设施等。

在具体进度上,各省进度不一。根据住建部网站的消息,吉林省正加快建立老旧小区改造项目管理体系,目前已经完成了城镇老旧小区改造技术指导手册(基本设施类)的编制工作。黑龙江近期则召开了全省老旧小区改造工作推进视频会议,当地老旧小区改造进入招标建设阶段。

21世纪经济报道记者了解到,各地还在推进新一轮的老旧小区摸底调查。

北京在20179月曾开展一次全市老旧小区摸底调查,而在最新的《2020年老旧小区综合整治工作方案》中,北京再次提出全面开展老旧小区摸底调查,基本建成老旧小区数据库。

一位中部省会城市的住建部门官员告诉21世纪经济报道,当地从2012年开始推进老旧小区环境综合整治,曾多次开展调查工作。但今年3月末开始新一轮的老旧小区普查,主要是为当地制定下一阶段老旧小区改造提供决策依据,并建立相关的项目数据库。

各地投资强度各异

老旧小区改造,钱从哪里来,到哪里去,是各界最为关心的问题。

414日召开的国务院常务会议指出,推进老旧小区改造是扩大内需的重要举措。自2019年起,将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程,安排中央补助资金支持。

从各地公布的改造标准来说,老旧小区改造的平均投资强度不一。根据中银证券的统计,目前全国已有安徽、河北、贵州、青海四省公布了具体的投资计划。

其中,安徽省2020年全年城镇老旧小区改造计划涉及户数总计259691户,全省预计投资总额为329969.9万元,平均每户可达到1.27万元。青海省平均每户约为1.5万元,“最贵”的贵州省每户接近4万元。而河北省2018年发布《河北省老旧小区改造三年行动计划(2018-2020年)》,平均每户金额仅为0.9万元。

不过,钱从哪里来的问题依旧存在。虽然老旧小区改造已经被纳入到专项债范围,但多位受访研究人士均表示,专项债要求投向项目具有一定的收入,但老旧小区改造产生的现金收入有限,成为一大难题。

对此,粤开证券首席经济学家李奇霖向21世纪经济报道表示,旧改专项债的一个重要收入来源是土地增值收益,即通过改造提升房屋和地段价值。而从实际落地情况来看,已有地方政府选择采用以政府性基金收入作为偿债资金来源。

安徽铜陵市的旧改项目结合了94个老旧小区的雨污分流改造,总投资3.65亿元,其中资本金1.65亿元来自财政资金,其余部分通过专项债融资。这一项目偿债的预期收益来源为土地出让收入、污水收集处理收入,前者占总收入的49.65%,当地政府批准安排附近135亩土地出让,作为资金还款来源。

这些投资最终会形成多大的拉动作用?多位受访人士均认为,虽然老旧小区改造对房地产投资的刺激作用不如棚改,但对相关领域需求的拉动作用仍然明显。

2020中国国际涂料大会上,住房和城乡建设部政策研究中心研究员赵路兴表示,疫情过后,城镇老旧小区改造将成为保民生、稳投资、拉内需的重要手段之一。根据前期全国试点情况,老旧小区改造中进行户内二次装修的比例为20%30%,或带动涂料整体市场空间进一步提升,这将为建筑涂料、建筑防水和涂装行业提供很大的发展空间。

国金证券则预计,在旧改的撬动下,消费建材领域中,防水材料获得的市场空间可达236亿元;涂料的市场空间为518亿元;管材的市场空间为273亿元。

来源:21世纪经济报道

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